Aktuelles
ImmoWertV
Zum 01.07.2010 löst die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
die bis dahin geltende WertV (Wertermittlungsverordnung) ab.
Ziel der Novelle ist es, eine verbesserte Transparenz auf
dem Grundstücksmarkt zu schaffen, eine bessere internationale
Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse, die Berücksichtigung
weiterer Verfahrensvarianten, die Anpassung an moderne Wertermittlungstheorien
und die Erhöhung der internationalen Vermittelbarkeit.
Nachfolgend sind einige wichtige Neuerungen aufgeführt.
Die Aufzählung ist nicht abschließend.
Anwendung der ImmoWertV
Die Verordnung tritt gem. § 24 ImmoWertV am 01.07.2010
in Kraft, gleichzeitig tritt die bisher gültige WertV88
außer Kraft.
Damit ist folglich die ImmoWertV ab dem 01.07.2010 maßgebend
und bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken
und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen
Daten anzuwenden einschließlich der Bodenrichtwerte.
Verfahrenswahl
Die Verfahrenswahl sollte nach der Art des Wertermittlungsobjektes
unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen
des Einzelfalls erfolgen.
Nach den zur Verfügung stehenden Daten.
Würdigung
Auch wenn nur ein Verfahren gerechnet wird, ist das Ergebnis
des Verfahrens zu würdigen, durch eine sogenannte Plausibilitätsprüfung;
Z.B., bei der Ermittlung des Sachwertes eines EFH durch eine
Ertragswertermittlung oder mittels Vergleichsfaktoren (in
€/m² Wohnfläche).
Definition eines neuen Begriffes
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
sind jetzt einheitlich für alle Verfahren geregelt, d.h.,
dass Mietbesonderheiten auch im Sachwertverfahren zu berücksichtigen
sind.
Aus Gründen der Modellkonformität wurde eine regelmäßige
Reihenfolge festgelegt, erst kommt die Marktanpassung und
danach die „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“
(boG).
Die Berücksichtigung aller „Besonderen objektspezifischen
Grundstücksmerkmale“ (boG) erfolgt somit innerhalb
aller Verfahren.
Neue Verfahren
Vereinfachtes Ertragswertverfahren als Alternative zum traditionellen
Ertragswertverfahren. Damit soll eine bessere Nachvollziehbarkeit
gegeben sein, da der wirtschaftliche Zusammenhang von Restnutzungsdauer
und Bodenwert veranschaulicht wird.
DCF-Verfahren; der Betrachtungszeitraum beträgt höchsten
10 Jahre und orientiert sich an der Laufzeit der Mietverträge,
die Ermittlung des Restwertes erfolgt mittels des „allgemeinen
Ertragswertverfahrens“.
Wegfall der HOAI
Am 18. August 2009 ist die neue HOAI (Honorarordnung für
Architekten und Ingenieure) in Kraft getreten.
Die Honorierung von Gutachten und von Wertermittlungen nach
den (§§ 33 und 34) sind nicht mehr in der neuen
HOAI geregelt. Für diese Leistungen bietet die neue HOAI
noch nicht einmal einen entsprechenden Anhalt. Somit können
Bewertungssachverständige seit dem 18. August ihr Honorar
frei aushandeln.
Für die Bewertungssachverständigen bedeutet das,
dass sie nicht mehr an eine staatliche Gebührenordnung
gebunden sind. Vielmehr bilden nun die §§ 612 und
632 BGB die gesetzliche Grundlage für Honorarvereinbarungen
von Bewertungssachverständigen.
Hiernach kann eine Honorarvereinbarung auch mündlich
getroffen werden, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen
entsprechend nach nur gegen ein Vergütung zu erwarten
ist.
Nicht in jedem Fall wird ein 30 bis 70-seitiges Gutachten
benötigt. Oft reicht zur Erlangung des Auftragszweckes
eine kurze und grobe Werteinschätzung, z. B. ein Kurzgutachten
oder eventuell auch eine Kaufberatung.
Diese Leistungen können wir Ihnen nun mit passenden Honoraren
anbieten.
A. Wertermittlungsmodell
Wohnungsrechte gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind beschränkt persönliche
Dienstbarkeiten und sind daher an die Person des Berechtigten gebunden, d.h.,
sie sind unveräußerlich und unvererbbar. Es kann für sie folglich einen Markt,
der hauptsächlich von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, nicht geben.
§ 1093 BGB lautet folgendermaßen:
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden,
ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als
Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden
Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044,
1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen
Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der
Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten
Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
Mit seinem Urteil vom 29.11.1967 - UB c 5/67 – hat das Oberlandesgericht Bremen
Grundsätze zur Wertermittlung von Wohnungsrechten aufgestellt. Das OLG fordert,
dass das Marktverhalten fiktiv nachvollzogen werden muss, indem der wirtschaftliche Vorteil,
den der Inhaber eines Wohnungsrechtes genießt, ermittelt wird. Vorrangig ist
dieser wirtschaftliche Vorteil an dem Mietwert(anteil) der Wohnung bzw. des Gebäudes
zu orientieren, der dem Berechtigten unentgeltlich zufällt. Denn Wohnungsrechte
sind zwar häufig unentgeltlich, aber es können auch Entgelte vereinbart werden.
der Kapitalbetrag aus den damit eingesparten (anteiligen) Mietzahlungen ist auf seine
Erzielbarkeit am (fiktiven) Markt zu prüfen. Auch diesbezüglich hat das OLG Bremen
in seinem Urteil Hinweise gegeben (Zitat):
„Die Baulandkammer hat jedoch zutreffend darauf hingewiesen, dass der Wert
eines Wohnrechts ) nicht einfach mit dem Mietwert der Räume gleichzusetzen ist.
Das Wohnrecht bietet dem Berechtigten höheren Schutz als ein Mietvertrag, da es
Kündigungen und künftige Preiserhöhungen ausschließt, das Risiko eines Währungsverfalls
also auf den Eigentümer überwälzt. Wie der Sachverständige bestätigt hat, würde ein
hypothetischer Erwerber bei seiner Preiskalkulation mit Rücksicht auf diese höhere
Sicherheit den normalen Mietwert der Räume durch einen Zuschlag erhöhen.“
Ausgehend von den in diesem Urteil ermittelten Zuschlägen stellte
Bauer (AVN 10/1973, Seite 392) nachfolgende Tabelle 1 (als Anregung) auf,
die von Sprengnetter 2000 an das diesbezügliche Mietniveau angepasst wurde:
| Mietniveau in € | Zuschlag in % | |
| hoch (großstädt.) |
niedrig (ländlich) |
|
| bis 125 | bis 75 | 25 |
| über 125-250 | über 72-150 | 20 |
| über 250-500 | über 150-300 | 15 |
| über 500 | über 300 | 10 |
| (Zuschlag nach Bauer/Sprengnetter) | ||
Diese Zuschläge können durchaus weiter erhöht werden, wenn z. B. dem Berechtigten weitergehende Nutzungsbefugnisse zustehen; das kann sein, das Recht, die Wohnung zu vermieten. Hier wird je nach Vermietbarkeit eine Erhöhung von bis zu 50% des Zuschlags empfohlen. Entsprechende Zuschläge sind auch beim Nießbrauchrecht (ggf.) und beim Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht anzubringen.
Diese Zuschläge können jedoch nur als grober Anhalt dienen. Das Ergebnis ist dennoch grundsätzlich auf seine Plausibilität, d.h. auf seine Erzielbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt hin zu werten.
D.h., das Wertermittlungsmodell für Wohnungsrechte ist grundsätzlich die Barwertberechnung des eingesparten Mietzinses einschließlich des Zuschlags nach Bauer/Sprengnetter bzw. einer für den örtlichen Markt abgeleiteten „Marktanpassung“. Dieses in den Grundzügen erläuterte Wertermittlungsmodell ist unabhängig davon, ob das Wohnungsrecht auf Grundstücken lastet, die den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes entsprechend üblicherweise als eigengenutzte (also als „Sachwertobjekte“) oder als fremdgenutzte Grundstücke (also als „Ertragswertobjekte“) eingestuft werden.
Denn der Wert eines Wohnungsrechts hängt (weit überwiegend) vom Mietwert
und den mit dem Wohnungsrecht verbundenen Sicherheiten ab. Wohnwertunterschiede
zwischen Wohnungsrechten in „Sachwertobjekten“ einerseits und „Ertragswertobjekten“
andererseits sind bereits vom Mietwert erfasst, sofern die jeweils (teil)marktspezifischen
Mieten angesetzt werden, d.h., es ist stets auf den speziellen Wohnwert der dem
Wohnungsrecht unterliegenden Räume abzustellen. Zutreffend ist aber, dass dagegen
die Wertminderung eines Einfamilienhausgrundstücks infolge der Belastung mit einem
Wohnungsrecht in aller Regel nicht mit dem Wert des Wohnungsrechts übereinstimmt
(nämlich in der Regel höher ist).
Die Höhe des Kapitalisierungszinssatz und des Dynamikzinssatz ist von Fall
zu unterschiedlich und ist vom Alter des Berechtigten und damit seiner
Lebenserwartung abhängig.
Der Wohnungsrechtsinhaber nach § 1093 BGB hat für die Erhaltung des
Grundstücks in seinem wirtschaftlichen Bestand Sorge zu tragen
(§ 1041 Satz 1 i.V.m. § 1093 BGB). Allerdings obliegen ihm Ausbesserungen
nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören
(§ 1041 Satz 2 BGB). Zur gewöhnlichen Unterhaltung gehört beispielsweise nicht
die Erneuerung des Daches eines Wohnhauses (vgl. Urteil des BGH vom 4.11.1993 – 5 U 1714/92-).
In diesem Fall hatte der Nießbraucher ) mit Einverständnis des Eigentümers das Dach erneuern
lassen. Der Grundstückseigentümer wurde durch das Gericht verpflichtet,
dem Nießbraucher die entstandenen Kosten wegen § 1041 Satz 2 BGB zu ersetzen.
Von § 1041 BGB abweichende vertragliche Vereinbarungen sind möglich.
Allerdings ist weder der Wohnungsrechtsinhaber noch der Grundstückseigentümer verpflichtet, ein zerstörtes Gebäude wieder aufzubauen.
Heizen und Lüften, aber richtig
Immer wieder kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen.
Schimmelpilz und schwarze Flecken sind Mängel der Mietsache, diese Schäden
muss der Vermieter beseitigen und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.
Es sei denn, der Mieter hat die Schäden selbst verursacht, weil er zu wenig
geheizt und zu wenig gelüftet hat, was auch mit entsprechenden Messgeräten nachweisbar ist.
Auf die folgenden Punkte sollten sie als Mieter unbedingt achten, Lesen Sie, wie Sie Letzteres auf jeden Fall vermeiden können.
Richtig lüften bedeutet:
Die Fenster kurzzeitig (5 Minuten reichen) ganz weit öffnen (sog. Stoßlüften).
Eine Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet lediglich ihre Heizenergie.
Sie sollten morgens in der Wohnung einen kompletten Luftwechsel durchführen.
Am besten ist es, wenn sie Durchzug machen und in jedem Zimmer das Fenster weit öffnen.
Allerdings reicht einmal täglich lüften nicht aus. Sie sollten vormittags und nachmittags
nochmals die Zimmer lüften, in denen sich Personen aufgehalten haben.
Zum Abend sollten sie einen kompletten Luftwechsel inklusive Schlafzimmer vornehmen.
Die Mindestzeit für die Lüftung hängt ab von dem Unterschied der Zimmertemperatur zur
Außentemperatur und davon wie stark der Wind weht. Aber selbst bei Windstille und
einem geringem Temperaturunterschied reichen in der Regel 15 Minuten Stoßlüftung aus.
Keine Angst vor zu feuchter Luft. Auch bei Regen oder Nebel sollten sie lüften.
Die Feuchtigkeit die sie aus den Zimmern abführen ist in der Regel höher als die,
die sie sich durchs Lüften wieder hereinholen.
Temperatur bei Abwesenheit:
Bei Abwesenheit über Tage ist auch das Lüften tagsüber nicht möglich, ist aber auch nicht nötig!
Hier reicht es aus, morgens und abends richtig zu lüften (5 Minuten Stoßlüftung).
Die Heizung auch bei Abwesenheit tagsüber nie ganz abstellen. Ständiges Auskühlen und
Wiederaufheizen ist teurer, als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur
(2 – 3 Grad kühler), da die Wände des zu beheizenden Raumes unnötig auskühlen.
Auch im Herbst und Frühjahr sollten unbedingt, gerade bei Anwesenheit folgende Temperaturen
eingehalten werden:
- Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20 Grad Celsius (ständige Aufenthaltsräume)
- Bad 21 Grad Celsius
- nachts im Schlafzimmer 14 Grad Celsius
Als Faustregel kann man sich merken: Je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden.
Mitheizen anderer Räume:
Die Innentüren zwischen unterschiedlich beheizten Räumen sollten sie tags und
nachts geschlossen halten.
Nicht von einem Zimmer in das anderen Zimmer mitheizen, z.B. vom Wohnzimmer ins
Schlafzimmer. Das "überschlagenlassen" des nicht geheizten Schlafzimmers
führt nur warme, das heißt feuchte Luft ins Schlafzimmer. Diese feuchte Luft
schlägt dort ihre Feuchtigkeit nieder; Folge: Schimmelbildung.
Gekippte Fenster:
Falsch ist es, das oder die Fenster ständig zu kippen. Die Wohnung kühlt übermäßig aus,
die Wände werden kalt, es bildet sich feuchte Luft.
Die kalten Wände müssen erst aufgeheizt werden, bevor die Wärme den Bewohner erreicht.
Der Energieverbrauch ist wesentlich höher als beim „laufen lassen“ der Heizung.
Die Wohnung wird, wenn überhaupt, erst nach Stunden warm, um dann kurz danach wieder auszukühlen.
Luft:
Luft enthält Wasser im gasförmigen Zustand in Form von Wasserdampf.
Je nach Temperatur können von der Luft maximale Mengen an Luftfeuchte aufgenommen werden.
| Bei | + 5 °C | 6,80 g/m³ |
| + 10 °C | 9,40 g/m³ | |
| + 15 °C | 12,80 g/m³ | |
| + 20 °C | 17,30 g/m³ | + 25 °C | 23,10 g/m³ |
Sind diese Feuchtemengen erreicht, dann ist die Luft mit Wasserdampf gesättigt.
Wird der Luft zusätzlich Wasserdampf beigemischt, dann kondensiert Wasser in kleinen
Tröpfchen aus.
Relative Luftfeuchte
Luft hat gewöhnlich nur einen Teil des höchstmöglichen Feuchtegehaltes.
Man spricht dann von der relativen Luftfeuchte, nämlich dem Prozentsatz
der bestehenden Feuchtigkeitsmenge in Bezug auf die Sättigung mit 100 %.
Ein Anstieg der relativen Luftfeuchte wird nicht nur durch Feuchtigkeitszufuhr erzeugt,
sondern auch durch Absinken der Lufttemperatur, also durch Verminderung der
Aufnahmefähigkeit der Luft.
Aus Gründen der Behaglichkeit und der Gesundheit soll die relative Luftfeuchte
45 bis 55 % betragen. Zu feuchte oder zu trockene Luft kann sich nachteilig
auf das körperliche Wohlbefinden auswirken, so wie nachstehend ausgeführt.
- Die Hautverdunstung wird erschwert, man beginnt zu schwitzen.
- Die Bildung von Schimmel und Sporen wird erleichtert, z. B. bei Wärmebrücken.
- Schwitzwasser kann auf dichten Oberflächen einen Wasserfilm bilden, tropfenweise ablaufen und die Wände verschmutzen.
- Feuchter Staub ist ein Träger von Krankheitskeimen.
Das einfachste Mittel, übermäßige Luft abzuführen, ist eine wirkungsvolle Lüftung, möglichst bei hohen Raumtemperaturen, also höchster Wasserdampfkonzentration.
Zu trockene Luft- Ihr dauerndes Einatmen führt zu Austrocknungserscheinungen in den Schleimhäuten und kann Anlass für Krankheiten in den Atemwegen sein.
- Die Bildung von Staub und deren Verbreitung wird gefördert.
- Staub bildet sich besonders auf Heizkörpern mit höheren Temperaturen, wo er verschwelt und mit der Wärmeströmung in die Raumluft übergeht
- Die Ausbreitung von Gerüchen wird begünstigt.
Bei trockener Luft lassen sich hohe Temperaturen sehr gut vertragen, aber nur wenn die Luft sauber ist.
Maßnahmen gegen Lufttrockenheit sind Klimageräte Wasserzerstäuber und Wasserverdampfer.
Ihre Wirkung sollte jedoch nicht überschätzt werden.
Tauwasser, Taupunkt
Wird Luft mit einem bestimmten Feuchtigkeitsgehalt abgekühlt oder weiter Feuchtigkeit zugeführt,
dann steigt die relative Luftfeuchtigkeit entsprechend an, bis die Sättigungsgrenze
bzw. der maximale Feuchtegehalt erreicht ist. Die relative Luftfeuchte beträgt
dann 100 %. Wird dese Temperatur noch unterschritten, dann scheidet sich aus der Luft
Feuchtigkeit aus und es entsteht Tauwasser.
Die Temperatur, bei der das geschieht, wird allgemein als Taupunkt-Temperatur bezeichnet.
Bei Taupunkt-Temperaturen von weniger als 0 °C bildet sich Eis.
Sommerlüftung von kalten Räumen
Wird zum Lüften von verhältnismäßig kalten Räumen (Keller- und Abstellräume) warme Außenluft
benutzt, so können sich beträchtliche Feuchtigkeitsmengen als Tauwasser auf den Raumbegrenzungen
sowie auf den eingelagerten Gegenständen niederschlagen. Dies geschieht, sobald die
Temperatur unter den Taupunkt der hereingelassenen, häufig feucht-warmen Luft, liegt.
So hat z. B. die Außenluft mit einer Temperatur von 25 °C und einer relativen Feuchte
von 70 % ihren Taupunkt bereits bei 19 °C, d.h. die Innenwände sind feucht.
Bei dieser Temperatur beginnt also der Tauwasserniederschlag. Mit solcher Luft
kann man Bauteile oder Räume nicht trocknen sondern nur noch mehr befeuchten.
Tauwasser beim Aufheizen der Räume
Wird ein ausgekühlter Raum wieder beheizt, so steigt die Lufttemperatur im Raume ziemlich
schnell an. Die Oberfläche der Wände, Decken usw. erwärmen sich aber im
allgemeinen wesentlich langsamer. Dabei kommt es vor, dass die Temperatur
der Wand- und Deckenoberfläche eine gewisse Zeit unter der Taupunkttemperatur
der Raumluft liegt, so dass auf diesen Flächen Tauwasser anfällt. Erst einige
Zeit nach Beginn des Heizens, wenn die Flächen genügend warm sind, hört der Tauwasseranfall auf.
Ausreichende Lüftung ist notwendig
Es lässt sich nicht vermeiden, dass mit einer gezielten Lüftung zur Vermeidung von
Bauschäden durch Luftfeuchtigkeit ein gewisser Energieverlust entsteht.
Er ist aber wesentlich niedriger als der Energieverlust infolge durchfeuchteter Bauteile.
Bei der natürlichen Lüftung sind die Fenster und Türen kurzzeitig weit zu öffnen.
Dabei wird schon nach relativ kurzer Zeit die verbrauchte feuchte Raumluft durch
trockene Frischluft ersetzt, die nach ihrer anschließenden Erwärmung wieder viel
Wasserdampf aufnehmen kann. Der große Vorteil dieser Lüftungsart – der Stoßlüftung –
ist darin zu sehen, dass mit der verbrauchten Luft nur wenig Wärme entweicht.
Außerdem werden die in der Raumluft enthaltenen Verunreinigungen durch Gase,
Dämpfe und Stäube auf ein hygienisch unbedenkliches Maß verdünnt und beseitigt.
Jede Dauerlüftung durch spaltbreites Offenhalten von Fensterflügeln kostet
unverhältnismäßig mehr Energie und sollte daher während des Heizbetriebes unterbleiben.
Zusammenfassende Hinweise
- Geregelte Lüftung der gefährdeten Räume als Stoßlüftung. Die Energieeinsparung durch dichte Fenster hat halt zur Folge, dass wir mehr lüften müssen.
- Wer aus Gründen der Heizkosteneinsparung eine geregelte Lüftung ablehnt, sollte sich darüber im klaren sein, dass alle Energiesparmaßnahmen dort ihre Grenzen haben, wo die hygienischen und lebensnotwendigen Bedingung nicht mehr erfüllt sind.