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Fachbegriffe
Abschreibung
Unter Abschreibung in der Folgebilanz versteht man den Werteverzehr eines abnutzbaren Wirtschafts-/Anlagegutes innerhalb einer Periode (z.B. Jahr). Die Ermittlung erfolgt durch Verteilung der Anschaffungskosten auf die (standardisierte) Nutzungsdauer.
Außenanlagen, sonstige bauliche Anlagen
Alle Grundstücksaufbauten, die weder Gebäude noch
Betriebsvorrichtungen sind, zählen zu den Außenanlagen.
(z.B. Zäune, Hecken, Mauern, Tore, Wege- und Platzbefestigungen,
Gartenanlagen). Diese sind im Rahmen der Wertermittlung nur
bei nicht öffentlich genutzten Vermögen (marktgängigen
Vermögen) gesondert zu erfassen und zu bewerten, soweit
sie nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammen-
hang
mit dem Gebäude stehen.
Baulast
Baulasten entstehen durch Erklärung des Grundstücks-
eigentümers
gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, in der er sich öffentlich-rechtlich
zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder
Unterlassen verpflichtet.
Die Baulast ist:
- öffentlich-rechtliche Verpflichtung
- schriftliche Erklärung des Eigentümers des dienenden Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (Unterschrift muss öffentlich beglaubigt werden)
- Eintragung im Baulastenverzeichnis
- beim belasteten Grundstück
- durch schriftliche Verzicht der Bauaufsichtsbehörde nur möglich, wenn Anlass für die Begründung der Baulast weggefallen ist
- öffentlich-rechtlich (sichert Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften)
- geht im Zwangsversteigerungsverfahren nicht unter.
- Die Baulast berechtigt nicht zur faktischen Benutzung der Fläche.
Baumängel und Bauschäden
Unter einem Baumangel versteht man einen Fehler, der
bei der Herstellung eines Bauwerks infolge fehlerhafter Planung
oder Bauausführung einschließlich der Verwendung
mangelhafter Baustoffe entstanden ist. (z.B. Mängel der
Belichtung, Belüftung und Statik, Mängel der Isolierung
gegen Schall, Wärme oder Feuchtigkeit sowie mangelhafte
Bauausführung)
Als Bauschäden werden dagegen Beeinträchtigungen
eines Bauwerks als Folge eines Baumangels, äußerer
Einwirkungen sowie unterlassener oder nicht ordnungsgemäß
ausgeführter Instandhaltung verstanden. (z.B. Gründungsschäden,
Schwammbefall, Formver-
änderungen von Bauteilen). In der
Praxis bedarf es keiner Unterscheidung von Baumängeln und
Bauschäden. Beim Sachwertverfahren sind Baumängel
und Bauschäden nur zu berücksichtigen, wenn diese
auch tatsächlich zu einer Wertminderung führen.
Baupreisindex
Der aus den Normalherstellungskosten ermittelte Herstellungswert ist in der Regel auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Bei der Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen ist der letzte vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte, für die jeweilige Gebäudeart zutreffende Preisindex (Baupreisindex) des Statistischen Bundesamtes bzw. der Statistischen Landesämter mit dem entsprechen-den Basisjahr zu Grunde zu legen.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist gem. § 196 BauGB der durchschnittliche
Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des
unterschiedlichen Entwicklungs-
zustands für Grundstücke
gleicher Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnisse. Der BRW
ist bezogen auf ein fiktives, unbebautes, typisches Grundstück,
auch wenn die Umgebung bebaut ist, und stellt lediglich einen
Durchschnittswert auf Basis von in der Vergangenheit erfolgten
Grundstücksverkäufen innerhalb der Zone gleicher
BRW dar. Die BRW werden von den Gutachterausschüssen
aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und veröffentlicht.
Eigentümer, wirtschaftlicher
Wirtschaftlicher Eigentümer nach Handelsrecht ist, wem dauerhaft der Besitz, die Gefahr des zufälligen Untergangs des Vermögensgegenstands, das Recht zur Ziehung von Nutzungen und die Pflicht zum Tragen von Lasten zustehen. Der wirtschaftliche Eigentümer kann über die Nutzungsdauer den rechtlichen Eigentümer ausschließen, so dass der Herausgabeanspruch des rechtlichen Eigentümers ohne Bedeutung ist.
Erbbaurecht
Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Als grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht belastet werden. Das vorhandene oder zu errichtende Gebäude ist für die Dauer des Erbbaurechts ein wesentlicher Bestandteil dieses Rechts.
Flurstück
Ein Flurstück (früher auch Parzelle) ist ein räumlich
abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in der Liegenschaftskarte
und den Liegenschaftsbüchern nachgewiesen wird. (Buchungseinheit
im Liegenschafts-
kataster). Ein Grundstück besteht aus
einem oder mehreren Flurstücken, wobei Grundstücksgrenzen
(Eigentumsgrenzen) immer auch Flurstücksgrenzen sind.
GAG
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grund-
stückswerte.
Gebäude
Gebäude sind gem. § 2 Abs. 2 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) selbstständig nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.
GLL
Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften XXX, Katasteramt XXX.
Grunddienstbarkeit
- privatrechtliche Verpflichtung
- notarieller Vertrag zwischen Eigentümer des begünstigten und Eigentümer des belasteten Grundstücks erforderlich
- Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs
- beim belasteten Grundstück
- notarieller Vertrag der beiden Grundstückseigentümer
- privatrechtlich (sichert tatsächliche Inanspruchnahme)
- kann im Zwangsversteigerungsverfahren untergehen
- Die Grunddienstbarkeit berechtigt zur faktischen Benutzung der Fläche
Grundstück i.S.d. Eigentumsrecht
Ein Grundstück im eigentumsrechtlichen Sinne ist gem. Grundbuchordnung
ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche,
der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter
einer eigenen Nummer (Bestandsverzeichnisnummer) auf einem gemeinschaft-
lichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. (Buchungseinheit im Grundbuch).
Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren
räumlichen Zusammenhang bestehenden Flurstücken bestehen.
Grundstück, bebaut
Zu den bebauten Grundstücken zählen Grundstücke, die mit den aufstehenden Gebäuden eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Grundstück, unbebaut
In Anlehnung an § 72 BewG sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, unbebaut. Soweit sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung sind, gilt das Grundstück nach § 72 Abs. 2 BewG ebenfalls als unbebaut.
Instandhaltung
Unter Instandhaltung versteht man die Maßnahmen, die während
der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen
Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung
und Alterung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß
zu beseitigen. Bei der Bewertung von Gebäuden nach dem
Sachwertverfahren wird davon ausgegangen, dass ein Bauwerk während
seiner Nutzungsdauer ordnungsgemäß unterhalten wird.
Im Ertragswertverfahren dagegen sind die Instandhaltungskosten
im Rahmen der Bewirtschaftungs-
kosten besonders anzusetzen.
Instandhaltung, unterlassene
Die unterlassene Instandhaltung führt zu Bauschäden am Gebäude. In Anlehnung an die WertV ist eine unterlassene Instandhaltung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren vorrangig durch eine verkürzte Restnutzungsdauer zu berücksichtigen, möglich ist auch die Berücksichtigung durch zusätzliche Abschläge.
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen und durchgreifende Instandsetzungen der baulichen Anlage führen zu einer Verlängerung der üblichen Gesamtnutzungsdauer. Darunter fallen jedoch nicht die üblichen Instandhaltungsmaßnahmen, welche für die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Anlage durchzuführen sind.
Normalherstellungskosten (NHK 2000)
Bei den Normalherstellungskosten 2000 handelt es sich um Bundesmittelwerte für Baukosten nach dem Preisstand von 2000 ohne Baunebenkosten, einschließlich 19 % Mehrwertsteuer. Diese werden als Grundflächenpreise bezogen auf 1 m² Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277 und als Raummeterpreise bezogen auf 1 m³ Brutto-Rauminhalt (BRI) ausgewiesen.
Restnutzungsdauer
Unter der Restnutzungsdauer eines Gebäudes versteht man
gem. § 16 Abs. 4 WertV die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen
Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vorrausichtlich
noch genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen,
Modernisier-
ungen und unterlassene Instandhaltungen können
die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.
Sach(zeit)wert
Die Anwendung des baurechtlichen Sachwertverfahrens im Sinne der Wertermittlungsverordnung führt zu so genannten Sach(zeit)werten.
Vollgeschoss
Gemäß §2 Abs. (4) NBauO gilt: "Vollgeschoss ist ein Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat und dessen Deckenunterseite im Mittel mindestens 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei Anwendung der Sätze 1 und 2 unberücksichtigt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse."
Wirtschaftliches Eigentum
Grundsätzlich sind Wirtschaftsgüter / Wirtschaftsobjekte dem Eigentümer zuordenbar. Falls aber ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein derartiges Gut / Objekt ausübt, so ist ihm das Wirtschaftsgut / Wirtschaftsobjekt im Sinne des wirtschaftlichen Eigentums zuzuordnen. Der Eigentümer ist dabei von der Einwirkung auf das Gut / Objekt auszuschließen (vgl. Abgabenordnung AO §39 Abs. 2 Satz 1).