Wohnungsrecht

Wohnungsrechte gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten und sind daher an die Person des Berechtigten gebunden, d.h., sie sind unveräußerlich und unvererbbar. Es kann für sie folglich einen Markt, der hauptsächlich von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, nicht geben.

§ 1093 BGB lautet folgendermaßen:

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Mit seinem Urteil vom 29.11.1967 - UB c 5/67 – hat das Oberlandesgericht Bremen Grundsätze zur Wertermittlung von Wohnungsrechten aufgestellt. Das OLG fordert, dass das Marktverhalten fiktiv nachvollzogen werden muss, indem der wirtschaftliche Vorteil, den der Inhaber eines Wohnungsrechtes genießt, ermittelt wird. Vorrangig ist dieser wirtschaftliche Vorteil an dem Mietwert(anteil) der Wohnung bzw. des Gebäudes zu orientieren, der dem Berechtigten unentgeltlich zufällt. Denn Wohnungsrechte sind zwar häufig unentgeltlich, aber es können auch Entgelte vereinbart werden.

Der Kapitalbetrag aus den damit eingesparten (anteiligen) Mietzahlungen ist auf seine Erzielbarkeit am (fiktiven) Markt zu prüfen. Auch diesbezüglich hat das OLG Bremen in seinem Urteil Hinweise gegeben (Zitat):

„Die Baulandkammer hat jedoch zutreffend darauf hingewiesen, dass der Wert eines Wohnrechts ) nicht einfach mit dem Mietwert der Räume gleichzusetzen ist. Das Wohnrecht bietet dem Berechtigten höheren Schutz als ein Mietvertrag, da es Kündigungen und künftige Preiserhöhungen ausschließt, das Risiko eines Währungsverfalls also auf den Eigentümer überwälzt. Wie der Sachverständige bestätigt hat, würde ein hypothetischer Erwerber bei seiner Preiskalkulation mit Rücksicht auf diese höhere Sicherheit den normalen Mietwert der Räume durch einen Zuschlag erhöhen.“

Ausgehend von den in diesem Urteil ermittelten Zuschlägen stellte Bauer (AVN 10/1973, Seite 392) nachfolgende Tabelle 1 (als Anregung) auf, die von Sprengnetter 2000 an das diesbezügliche Mietniveau angepasst wurde:

Diese Zuschläge können durchaus weiter erhöht werden, wenn z. B. dem Berechtigten weitergehende Nutzungsbefugnisse zustehen; das kann sein, das Recht, die Wohnung zu vermieten. Hier wird je nach Vermietbarkeit eine Erhöhung von bis zu 50% des Zuschlags empfohlen. Entsprechende Zuschläge sind auch beim Nießbrauchrecht (ggf.) und beim Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht anzubringen.

Diese Zuschläge können jedoch nur als grober Anhalt dienen. Das Ergebnis ist dennoch grundsätzlich auf seine Plausibilität, d.h. auf seine Erzielbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt hin zu werten.

D.h., das Wertermittlungsmodell für Wohnungsrechte ist grundsätzlich die Barwertberechnung des eingesparten Mietzinses einschließlich des Zuschlags nach Bauer/Sprengnetter bzw. einer für den örtlichen Markt abgeleiteten „Marktanpassung“. Dieses in den Grundzügen erläuterte Wertermittlungsmodell ist unabhängig davon, ob das Wohnungsrecht auf Grundstücken lastet, die den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes entsprechend üblicherweise als eigengenutzte (also als „Sachwertobjekte“) oder als fremdgenutzte Grundstücke (also als „Ertragswertobjekte“) eingestuft werden.

Denn der Wert eines Wohnungsrechts hängt (weit überwiegend) vom Mietwert und den mit dem Wohnungsrecht verbundenen Sicherheiten ab. Wohnwertunterschiede zwischen Wohnungsrechten in „Sachwertobjekten“ einerseits und „Ertragswertobjekten“ andererseits sind bereits vom Mietwert erfasst, sofern die jeweils (teil)marktspezifischen Mieten angesetzt werden, d.h., es ist stets auf den speziellen Wohnwert der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume abzustellen. Zutreffend ist aber, dass dagegen die Wertminderung eines Einfamilienhausgrundstücks infolge der Belastung mit einem Wohnungsrecht in aller Regel nicht mit dem Wert des Wohnungsrechts übereinstimmt (nämlich in der Regel höher ist).

Die Höhe des Kapitalisierungszinssatz und des Dynamikzinssatz ist von Fall zu unterschiedlich und ist vom Alter des Berechtigten und damit seiner Lebenserwartung abhängig.