ImmoWertV

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 14.07.2021

Zum 01.01.2022 ist die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) in Kraft getreten und hat die bis dahin geltende ImmoWertV (Wertermittlungsverordnung) vom 19. Mai 2010 außer Kraft gesetzt.

Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist unabhängig vom Wertermittlungsstichtag diese Verordnung anzuwenden.

Ziel der Novelle ist es, eine systematische und übersichtliche Zusammenfassung der wesentlichen Grundsätze zur Wertermittlung und zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erstellen.

Nachfolgend sind einige wichtige Neuerungen aufgeführt. Die Aufzählung ist nicht abschließend.

Anwendung der ImmoWertV

  • Anwendungshinweise anstatt Richtlinien
  • Aufnahme des Grundsatzes der Modellkonformität
  • Einführung einer allgemeinen Verfahrensgrundnorm
  • angepasste Modelle zur Ableitung der erforderlichen Marktdaten
  • feste statt standardabhängige Gesamtnutzungsdauern (GND)
  • eine einheitliche Definition der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ)
  • Ansatz der tatsächlichen Miete im Ertragswertverfahren (wenn marktüblich)
  • Wiedereinführung von (Baukosten-) Regionalfaktoren im Sachwertverfahrenden
  • Alterswertminderungsfaktor (statt wie bisher Alterswertminderung)
  • Die ImmoWertV gilt grundsätzlich auch bei zurückliegenden Stichtagen.
immowertv

Grundlagen

§ 2 Absatz 1
Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

§ 2 Absatz 2
Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

§ 2 Absatz 3
Der Grundstückszustand ergibt sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Wertermittlungsobjekts (Grundstücksmerkmale).

Zu den Grundstücksmerkmalen können insbesondere zählen:

  1. der Entwicklungszustand,
  2. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,
  3. die tatsächliche Nutzung,
  4. der beitragsrechtliche Zustand,
  5. die Lagemerkmale,
  6. die Ertragsverhältnisse,
  7. die Grundstücksgröße,
  8. der Grundstückszuschnitt,
  9. die Bodenbeschaffenheit,

neu hinzugekommen sind

  1. d) die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit.