Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtlich geführtes Verzeichnis über Grundstücke und daran bestehende Eigentums- und Rechtsverhältnisse.
Das Grundbuch – (k)ein Buch mit sieben Siegeln
Wer mit Grundstücken und Häusern oder Immobilien zu tun hat, trifft unweigerlich irgendwann auf das Grundbuch.
Was ist das, welche Aufgaben erfüllt es und welche Informationen kann es mir liefern? Diese Fragen versuche ich nachstehend kurz zu beantworten.
Aufgabe des Grundbuchs
Das Sachenrecht, §§ 873 – 1203 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), setzt voraus, dass Grundstücke zu buchen und die an den einzelnen Grundstücken bestehenden privaten Rechte durch das Grundbuch nachzuweisen sind (Grundbuchsystem).
D.h. es gibt in der Regel keinen Erwerb, keine Veränderung und keine Aufhebung ohne Eintragung in das Grundbuch (Eintragungssystem). Um das zu erreichen ist die Einrichtung des Grundbuchs als öffentliches Buch durch den Gesetzgeber erfolgt.
Es soll im Immobilienverkehr auf zuverlässiger Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen schaffen und erhalten.
Das materielle Grundstücksrecht regelt den Inhalt, die Entstehung, Änderung und Aufhebung der Rechte an Grundstücken. Enthalten ist es als Sachenrecht im Dritten Buch des BGB (§§ 873-1203) und in den Nebengesetzen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das formelle Grundbuchrecht regelt die Einrichtung der Grundbücher, Voraussetzungen der Eintragung und Eintragungsverfahren.
Enthalten ist es in der Grundbuchordnung (GBO) und ihre Nebenbestimmungen wie Grundbuchverfügung (GBV) u.a.
Grundstücksrecht und Grundbuchrecht sind eng miteinander verflochten und sinnvoll aufeinander abgestimmt. Der öffentlicher Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB besagt: Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.
D.h. jeder der das Grundbuch einsieht kann sich auf die dort eingetragenen Angaben berufen, sie gelten als richtig.
Dies gilt nicht für die Angaben des Liegenschaftskatasters zu Wirtschaftsart und Lage sowie Größe.
Führung des Grundbuch
Die Führung der Grundbücher obliegt dem Amtsgericht als Grundbuchamt für alle in seinem Bezirk liegenden Grundstücke ohne Rücksicht auf den Eigentümer oder dessen Wohnsitz (örtliche Zuständigkeit).
Funktionell zuständig ist der Rechtspfleger. Ihm sind die Geschäfte in Grundbuchsachen seit dem 01.07.1970 in vollem Umfang übertragen, bis auf wenige Eintragungen, für die der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle zuständig ist. Der Grundbuchrichter entscheidet nur noch über Rechtsmittel oder über die Ablehnung eines Rechtspflegers.
Ausnahme in Baden-Württemberg, hier sind die staatlichen Grundbuchämter, die den Gemeinden zugeordnet sind, für die Führung der Grundbücher zuständig. Grundbuchbeamte sind dort die Notare.
Ausführung
Das Grundbuch wurde früher als fester Band, seit 1961 als Band mit herausnehmbaren Einlegebögen, danach in elektronischer Form geführt. Heute wird es fast überwiegend in maschineller Form geführt.
Die Buchung der Grundstücke im Grundbuch erfolgt auf Grundbuchblättern. Sämtliche Grundbuchblätter desselben Grundbuchbezirks führen fortlaufende Nummern.
Jedes Grundbuchblatt ist in der Regel nur für ein Grundstück bestimmt. Dieses Blatt ist für das Grundstück das Grundbuch im Sinne des BGB (Realfolium).
Zulässig ist aber auch die Buchung mehrerer Grundstücke desselben Eigentümers auf einem Blatt (Personalfolium).