Fachbegriffe

Abschreibung

Unter Abschreibung in der Folgebilanz versteht man den Werteverzehr eines abnutzbaren Wirtschafts-/Anlagegutes innerhalb einer Periode (z.B. Jahr). Die Ermittlung erfolgt durch Verteilung der Anschaffungskosten auf die (standardisierte) Nutzungsdauer.

Außenanlagen, sonstige bauliche Anlagen

Alle Grundstücksaufbauten, die weder Gebäude noch Betriebsvorrichtungen sind, zählen zu den Außenanlagen. (z.B. Zäune, Hecken, Mauern, Tore, Wege- und Platzbefestigungen, Gartenanlagen). Diese sind im Rahmen der Wertermittlung nur bei nicht öffentlich genutzten Vermögen (marktgängigen Vermögen) gesondert zu erfassen und zu bewerten, soweit sie nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.

Baulast

Baulasten entstehen durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, in der er sich öffentlich-rechtlich zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Die Baulast ist:

  • öffentlich-rechtliche Verpflichtung
  • schriftliche Erklärung des Eigentümers des dienenden Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (Unterschrift muss öffentlich beglaubigt werden)
  • Eintragung im Baulastenverzeichnis
  • beim belasteten Grundstück
  • durch schriftliche Verzicht der Bauaufsichtsbehörde nur möglich, wenn Anlass für die Begründung der Baulast weggefallen ist
  • öffentlich-rechtlich (sichert Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften)
  • geht im Zwangsversteigerungsverfahren nicht unter.
  • Die Baulast berechtigt nicht zur faktischen Benutzung der Fläche.

Baumängel und Bauschäden

Unter einem Baumangel versteht man einen Fehler, der bei der Herstellung eines Bauwerks infolge fehlerhafter Planung oder Bauausführung einschließlich der Verwendung mangelhafter Baustoffe entstanden ist. (z.B. Mängel der Belichtung, Belüftung und Statik, Mängel der Isolierung gegen Schall, Wärme oder Feuchtigkeit sowie mangelhafte Bauausführung) Als Bauschäden werden dagegen Beeinträchtigungen eines Bauwerks als Folge eines Baumangels, äußerer Einwirkungen sowie unterlassener oder nicht ordnungsgemäß ausgeführter Instandhaltung verstanden. (z.B. Gründungsschäden, Schwammbefall, Formveränderungen von Bauteilen). In der Praxis bedarf es keiner Unterscheidung von Baumängeln und Bauschäden. Beim Sachwertverfahren sind Baumängel und Bauschäden nur zu berücksichtigen, wenn diese auch tatsächlich zu einer Wertminderung führen.

Baupreisindex

Der aus den Normalherstellungskosten ermittelte Herstellungswert ist in der Regel auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Bei der Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen ist der letzte vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte, für die jeweilige Gebäudeart zutreffende Preisindex (Baupreisindex) des Statistischen Bundesamtes bzw. der Statistischen Landesämter mit dem entsprechen-den Basisjahr zu Grunde zu legen.

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Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert (BRW) ist gem. § 196 BauGB der durchschnittliche Lagewert für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands für Grundstücke gleicher Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnisse. Der BRW ist bezogen auf ein fiktives, unbebautes, typisches Grundstück, auch wenn die Umgebung bebaut ist, und stellt lediglich einen Durchschnittswert auf Basis von in der Vergangenheit erfolgten Grundstücksverkäufen innerhalb der Zone gleicher BRW dar. Die BRW werden von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und veröffentlicht.

Eigentümer, wirtschaftlicher

Wirtschaftlicher Eigentümer nach Handelsrecht ist, wem dauerhaft der Besitz, die Gefahr des zufälligen Untergangs des Vermögensgegenstands, das Recht zur Ziehung von Nutzungen und die Pflicht zum Tragen von Lasten zustehen. Der wirtschaftliche Eigentümer kann über die Nutzungsdauer den rechtlichen Eigentümer ausschließen, so dass der Herausgabeanspruch des rechtlichen Eigentümers ohne Bedeutung ist.

Erbbaurecht

Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Als grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht belastet werden. Das vorhandene oder zu errichtende Gebäude ist für die Dauer des Erbbaurechts ein wesentlicher Bestandteil dieses Rechts.

Flurstück

Ein Flurstück (früher auch Parzelle) ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in der Liegenschaftskarte und den Liegenschaftsbüchern nachgewiesen wird. (Buchungseinheit im Liegenschafts-
kataster). Ein Grundstück besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, wobei Grundstücksgrenzen (Eigentumsgrenzen) immer auch Flurstücksgrenzen sind.

GAG

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte.

Gebäude

Gebäude sind gem. § 2 Abs. 2 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) selbstständig nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

GLL

Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften XXX, Katasteramt XXX.

Fachbegriffe

Grunddienstbarkeit

  • privatrechtliche Verpflichtung
  • notarieller Vertrag zwischen Eigentümer des begünstigten und Eigentümer des belasteten Grundstücks erforderlich
  • Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs
  • beim belasteten Grundstück
  • notarieller Vertrag der beiden Grundstückseigentümer
  • privatrechtlich (sichert tatsächliche Inanspruchnahme)
  • kann im Zwangsversteigerungsverfahren untergehen
  • Die Grunddienstbarkeit berechtigt zur faktischen Benutzung der Fläche

Grundstück i.S.d. Eigentumsrecht

Ein Grundstück im eigentumsrechtlichen Sinne ist gem. Grundbuchordnung ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer (Bestandsverzeichnisnummer) auf einem gemeinschaft- lichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. (Buchungseinheit im Grundbuch). Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang bestehenden Flurstücken bestehen.

Grundstück, bebaut

Zu den bebauten Grundstücken zählen Grundstücke, die mit den aufstehenden Gebäuden eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Grundstück, unbebaut

In Anlehnung an § 72 BewG sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, unbebaut. Soweit sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung sind, gilt das Grundstück nach § 72 Abs. 2 BewG ebenfalls als unbebaut.

Instandhaltung

Unter Instandhaltung versteht man die Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung und Alterung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei der Bewertung von Gebäuden nach dem Sachwertverfahren wird davon ausgegangen, dass ein Bauwerk während seiner Nutzungsdauer ordnungsgemäß unterhalten wird. Im Ertragswertverfahren dagegen sind die Instandhaltungskosten im Rahmen der Bewirtschaftungs- kosten besonders anzusetzen.

Instandhaltung, unterlassene

Die unterlassene Instandhaltung führt zu Bauschäden am Gebäude. In Anlehnung an die WertV ist eine unterlassene Instandhaltung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren vorrangig durch eine verkürzte Restnutzungsdauer zu berücksichtigen, möglich ist auch die Berücksichtigung durch zusätzliche Abschläge.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen und durchgreifende Instandsetzungen der baulichen Anlage führen zu einer Verlängerung der üblichen Gesamtnutzungsdauer. Darunter fallen jedoch nicht die üblichen Instandhaltungsmaßnahmen, welche für die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Anlage durchzuführen sind.

Normalherstellungskosten (NHK 2010)

Bei den Normalherstellungskosten 2010 handelt es sich um durchschnittliche, auf eine Flächeneinheit (z.B. 1 m² Wohn- oder Nutzfläche) bezogene Herstellungskosten für Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen einschließlich Baunebenkosten und 19 % Mehrwertsteuer.

Restnutzungsdauer

Unter der Restnutzungsdauer eines Gebäudes versteht man gem. § 16 Abs. 4 WertV die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vorrausichtlich noch genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen, Modernisier- ungen und unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Sach(zeit)wert

Die Anwendung des baurechtlichen Sachwertverfahrens im Sinne der Wertermittlungsverordnung führt zu so genannten Sach(zeit)werten.

Vollgeschoss

Gemäß §2 Abs. (4) NBauO gilt: „Vollgeschoss ist ein Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat und dessen Deckenunterseite im Mittel mindestens 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei Anwendung der Sätze 1 und 2 unberücksichtigt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse.“

Wirtschaftliches Eigentum

Grundsätzlich sind Wirtschaftsgüter / Wirtschaftsobjekte dem Eigentümer zuordenbar. Falls aber ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein derartiges Gut / Objekt ausübt, so ist ihm das Wirtschaftsgut / Wirtschaftsobjekt im Sinne des wirtschaftlichen Eigentums zuzuordnen. Der Eigentümer ist dabei von der Einwirkung auf das Gut / Objekt auszuschließen (vgl. Abgabenordnung AO §39 Abs. 2 Satz 1).